Конец «Площади Салютов»?

В пятницу , 23 января 2004 г в Администрации города произошло важное событие, которое во многом может определить дальнейшую строительную перспективу города.

На состоявшемся Градостроительном совете обсуждались планы застройки цетра микрорайона “В”, а в перспективе и всего города на т.н. “Площади салютов” (бывшем пустыре) перед “Пятерочкой”. Присутствовало городское руководство и городские проектировщики (Сиднев, Дудочкин, Хаустов, Христенко, Лямаев, Никулина, Пономарева)

Инвестор, фирма “Универстрой”, которая имеет договор аренды 2-х гектаров земли под строительство около «ПС», (по неофициальным данным, 25-ти этажной башни), предложила увеличить её участок до 10,48 гектара и построить четыре огромных дома по периметру существующей круговой клумбы, расходящиеся по радиусам, а по краям площади застройки – две “башни” (одна из которых – высотой 25 этажей).

Описывать словами трудно, это надо видеть. Это целый новый микрорайон в микрорайоне !!

Параметры предлагаемого строительства (уж если рядом “Титаник”, то название типа “Глаз циклопа” само просится) следующие: площадь застройки: 10,48 гектаров (т.е. весь пустырь), общее количество квартир - 1464 общей площадью 102 тысячи 576 квадратных метров. По мнению инвестора, эта застройка даст прибавку населения в 5 тысяч 697 человек (при 18 кв.м. на одного человека).

Дома предлагается соединить по кругу помещениями, имеющими торгово-общественные и другие назначения, общей площадью около 23 тысяч кв. метров.

Из особо впечатляющих моментов при рассмотрении макета:

· на плане уже постоенный дом В-60 (“Титаник”) был изображен, как равносторонняя буква “Г”. Возможно, это следует понимать как предполагаемую достройку в последующем такого же по площади дома вдоль улицы Б.Октябрьской. И где там в плане наш любимый рынок “Скид”?

· Башню в 25 этажей трудно представить на плане. Впрочем, тот же “Титаник”, наверное, выглядел скромненьким прямоугольничком, а что получилось – судите сами. Ее 25 этажей на въезде в микрорайон, на высоком его месте, в непосредственной близости от Октябрьского проспекта, наверное, из Москвы будет видать!

· Вторая башня на другом конце застройки – в непосредственной близости от “Титаника”, перекрывает дорогу к “Пятёрочке” от АТС, отсекая проезд для автомобилей. Предполагается только пешеходная тропа.

· Из архитектурных изысков и житейских удобств инвестор предлагает не менее двух: сделать подземный пешеходный переход напротив АТС и соорудить фонтан перед входом в новый микрорайон.

На Градостроительном Совете звучали следующие цифры:

бюджетная обеспеченность на одного жителя Троицка составляет около 7000 / рублей в год на человека.

Для сравнения: В Дубне – около 14000 рублей.

В доходной части Троицка 40 % составляют налоги от фирм, не являющихся Троицкими, но зарегистрированными здесь. Троицк может лишиться этих доходов сразу и в ближайшее время.

За 10 лет население Троицка значительно увеличится. Оно составит от 75 тысяч (оптимистическая оценка) до 120 тысяч (пессимистическая оценка).

Окончательного решения по предложению инвестора не принято. Создана рабочая группа.

Вечером этого же дня состоялась встреча Главы города В.Сиднева с членами инициативной группы по проведению городского референдума. На встрече присутствовали 5 членов инициативной группы, заместители мера В.Дудочкин и Ю.Капитульский, На встречу также были приглашены Председатель избирательной комиссии В.Кириченко и, естественно, главный архитектор города Е.Привалова.

Состоялся длительный и жаркий разговор о необходимости дальнейшего развития города, об отсутствии площадок даже для строительства новой школы (на проектирование которой уже выделил финансирование Губернатор Громов), об общих подходах к проектированию и необходимости скорейшей разработки генерального плана города.

В.

Комментарий к ситуации:

Уже более пяти лет звучит вопрос – а зачем нам, жителям Троицка, ТАКОЕ жилищное строительство? Для кого все это делается?

Сейчас такой вопрос можно назвать риторическим. И мы не собираемся его обсуждать. Поставим вопрос в другой плоскости – какое строительство нам нужно?

Жилье строится для того, чтобы улучшать жилищные условия ЖИТЕЛЕЙ города. Можно ли считать, что эта задача выполняется, если очередники получают «шиш с маслом», а тройчане в состоянии купить всего 10-15% квартир в строящихся домах? С очевидностью, что - нет! Кстати, это признает и руководство города. Тем не менее, в городе не только достраиваются дома, строительство которых уже начато, но и продолжают закладываться новые. Ничего, кроме дополнительной нагрузки на социальную и техническую инфраструктуру, бюджет города это подавляющему большинству жителей города не дает.

И как апофеоз всего этого строительного бума - Градостроительный Совет, состоявшийся в пятницу 23 января.

Будем рассматривать строительство жилья с позиции жителя Троицка, очередника или желающего улучшить свои жилищные условия.

Нам новое строительство нужно только с точки зрения возможности улучшения своих жилищных условий. Для этого они (квартиры) должны быть доступны нам по цене.

В структуре цены продаваемой квартиры себестоимость самого строительства составляет (оплата стоимости конструкций, работ, прибыль подрядчика-собственно строительной фирмы) не более 150-200 $ за кв.метр. Реально же квартиры продаются за 450-600 $ кв.м. К стоимости квартир добавляются стоимость доли города в строящемся доме, рекламные издержки инвестора, содержание инвестора, прибыль инвестора, а также посреднические фирм, перепродающих квартиры (типа КОНДР), коэффициент за местоположение дома. Это и увеличивает стоимость квартир в 2,5-3 раза. Нам это надо? Нет, не надо.

Доказательством того, что строительство не имеет ничего общего с нуждами горожан, является наличие очереди из более чем тысячи семей, реально нуждающихся в улучшении жилищных условий, половина из которых первоочередники, понимающих, что эта очередь – пожизненна. Но на покупку дорогой квартиры денег нет.

По 500 не могу, а вот по 200, в рассрочку - способен. Таково положение по нашей оценке большинства жителей Троицка. Если учесть, к тому же, что в основном мы нуждаемся не в новом жилье, а, как правило, лишь в увеличении жилплощади.

Как предмет для обсуждения предлагается следующий подход к строительству жилья в Троицке вообще.

(Сразу отметим, что предлагаемая схема (пункты 1 и 2) уже опробована в Троицке на примере практики строительства гаражей, принятой городским Советом ещё в начале 1992 года).

Схема следующая:

1. По поручению Главы (Администрации, Совета…) город (архитекторы) заранее определяет площадки под строительство жилья и тип жилья на конкретной площадке.

2. По мере накопления желающих строить себе жилье (то есть, имеющих деньги, возможность кредита, ипотеки) создается товарищество будущих собственников и именно им выделяется площадка. Эти товарищества действуют по единой, утвержденной администрацией схеме, обеспечивающей ритмичное строительство. Набирается еще на дом – выделяется следующая площадка.

3. Заказчиком является город. Он же осуществляет выбор проекта и технадзор.

4. В таких домах доля города под очередников составляет 20% площадей, но город может увеличить свою долю при выделении бюджетных средств.

5. Под так называемое «коммерческое строительство» (строительство посторонним инвестором) земельные участки не отдаются вообще. По крайней мере в ближайшем обозримом будущем, пока существует городская очередь и социальная инфраструктура не сбалансирована в соответствии с новым Генеральным планом города.

При таком подходе 100% квартир достаются тройчанам практически по себестоимости. О реальности упомянутых выше цен говорит пример дальнего Подмосковья, где стоимость продажи квадратного метра жилья составляет 240-270 долларов за квадратный метр (см. рекламу в «Возможны варианты» за 16-23 января).

Но чтобы реализовать такую схему нужны две вещи – добрая воля администрации и ее реальное желание решать жилищную проблему тройчан, а также наличие площадок под строительство.

Добрая воля и желание – пока, вроде бы, есть. Остается открытым вопрос о площадках под строительство. Они стремительно уходят!

На наш взгляд, необходимо расторгнуть договора, составленные с нарушениями (например, по 20% доле города) и приостановить ведущееся или запланированное строительство, (если надо, с компенсацией тех издержек инвесторов, которые они смогут доказать).

А площадки (включая недострой) передать под строительство по новой схеме. Компенсировать инвесторам издержки будут те, кто получит площадку под достройку (застройку).

Понятно, что такое предложение концептуально меняет все взаимоотношения администрации и инвесторов в городе. Похоже, наша сегодняшняя Администрация это понимает. Ясно, что «инвесторы» будут бороться за свои «согласованные старой Администрацией площадки» до последнего…

Ясно и то, что проблемы с инвесторами уже есть сейчас. Ведь не зря Градостроительный Совет в пятницу был окрашен чёрным юмором В.Дудочкина, предложившего желающим вести переговоры с инвесторами дать все необходимые полномочия, включая бесплатный бронежилет. На что мер города В.Сиднев тут же добавил, что «одного бронежилета в таких переговорах будет мало, тут нужен будет бронетранспортёр».

В такой ситуации совершенно необходима как поддержка Совета депутатов, так и открытая позиция и воля всех жителей Троицка, в частности, на предстоящем референдуме (строить все в соответствии с Генеральным планом города).

Владимир Кириченко

Сергей Скорбун