Сравнительная таблица плюсов и минусов ЖСК и коммерческого строительства

			Коммерческое жилье		ЖСК
1	Конечная цель деятельности "инвестора-застройщика"	-	извлечение максимальной прибыли (быстро, любыми методами, невзирая на претензии жителей и требования будущих жильцов)	+	строительство жилья, качественного и комфортного, соответствующего запросам членов ЖСК
2	Конечная цель деятельности с точки зрения города	-	удовлетворение потребностей "инвестора" в извлечении прибыли	+	удовлетворение потребностей жителей города Троицка в жилье
	Простота реализации схемы	-	запутана и темна на всех стадиях	+	проще и понятнее
3	преобразование в ТСЖ	-	новые люди со всего СНГ разобщены, не стремятся в ТСЖ, а привлекают для решения своих проблем Администрацию	+	ЖСК легко превращаются в ТСЖ, за что и идет агитация, т.е. у Администрации - никаких проблем
4	дальнейшее обслуживание жилья	-	инвестора не интересуют будущие издержки жильцов на ремонт и эксплуатацию (например, индивидуальные котельные)	+	ЖСК в меру своих знаний обязательно будет экономить на будущих расходах и применять передовые решения, передача опыта
5	Заинтересованность в росте масштабов застройки	=	"инвестор" заинтересован в увеличении объемов и строительстве максимального количества кв.метров на данной площадке (для минимизации влияния аддитивных белых и черных расходов и из-за трудности получения площадок)	=	заинтересованность в небольших проектах, поскольку именно они обеспечивают максимальную комфортность и более легко реализуемы и надежны в плане исполнения
6	Контроль со стороны заказчика (будущего жильца)	-	реально отсутствует (начинается только после продажи квартир) и только мешает получать максимальную прибыль «инвестору»	+	имеется на всех стадиях как инструмент отчетности перед членами ЖСК и работы со строителями
7	процесс застройки	+	все описано законами	-	слабая нормативная база (выделение земли, членство в ЖСК, обязанности, пр.)
8	источник средств	=	частично свои, затем - заемные средства из банка	=	частично свои, затем - заемные средства из банка
9	надежность схемы финансирования	-	из одного источника	+	из многих источников
10	"долгострой"	-	банк выдает организации "короткий" кредит на период строительства, далее зависит от скорости продаж квартир (плохо дела у соседа- продажи пошли вниз)	+	- банк выдает кредит на стройку и не даст не достроить - члены ЖСК, финансово несостоятельные, выбывают из ЖСК и на их место принимаются другие
11	прохождение согласований и выделений тех условий	-	ускорение путем дачи взяток на всех этапах, подключение механизма коррупции, развращение всех структур государственного контроля и местных Администраций	+	не имеет возможности давать взятки в связи с подконтрольностью большому количеству членов ЖСК, когда такой факт невозможно скрыть, а значит, невозможно скрыть и от контролирующих органов
12	"двойные продажи"	-	в Троицке:более 100 по Эколорстрою, одна квартира - 4 раза, сколько точно - никто не знает	+	исключены полностью
13	смена заказчика и подрядчика в процессе строительства	-	обычное явление, новые - валят долги на старых	+	исключена возможная смена строителей мало повлияет на конечный результат
14	проектные работы	-	низкое качество проектных решений, которые выбираются не из критерия комфорта будущим жильцам, а исходя из возможности получить максимальную норму прибыли	+	качественнее, т.к. проектируется для себя, на длительную перспективу,
15	качество строительства	-	«инвестору» все равно, главное, чтобы приняли	+	Строят для себя, сами контролируют
16	Отношение к внутренним скрытым работам	-	экономия и на всех стадиях строительства и материалов, вплоть до нарушения проекта	+	строим для себя, все работы контролируются
17	использование троицкой земли	-	не более 20-25 % жители Троицка	+	100 % жители Троицка
18	необходимость доп. социального строительства (д/сады, школы, больницы)	-	необходимо для 75-80 % от числа жителей дома	+	не нужно
19	отчисления жилья городу	+	10 % - не получены ни разу при прежней Администрации 20 % - заключены, но еще не получены	+	платим за землю, далее Администрация включает эти средства в бюджет
20	существенное увеличение коррупции из-за получения нецелевых квартир	-	Находясь вне бюджета, нет нормального контроля за расходованием городской доли. Старой Администрацией роздано около 100 квартир для приближенных и в нарушение очереди	+	предлагаем платить деньгами путем перечисления в бюджет
21	новые рабочие места	-	обостряют ситуацию, отбирая имеющиеся у жителей Троицка	+	немного, но создают предпосылки для организации новых рабочих мест (сфера обслуживания)
22	привлекательный имидж города	-	Рекламные буклеты, порой недостоверные.	+	Привлеченные ценные специалисты (Технопарк), занятые в приоритетных сферах, могут участвовать в ЖСК и решать жилищную проблему дешевле и качественнее, В условиях планов по инновационному развитию города, возможность решения жилищной проблемы сотрудников предприятий, которые планируется привлечь в город, посредством ЖСК, увеличивает для инвесторов привлекательность именно Троицка
23	будущие проблемы для жителей	-	при коммерческом строительстве инвестора не волнуют проблемы существующих жителей и будущих жильцов	+	жители Троицка не будут планировать переезд в существенно менее благоприятную среду только из-за увеличения площади проживания
24	для Администрации	+ ?	- на первый взгляд проще: отдал площадку - получил долю кварти. Реально - идеальных инвесторов пока нет ни одного, пока – головная боль. Например – Е-21, проблему автостоянок решает администрация, а не «инвестор»	- ?	на начальном этапе сложнее, возможно, жители будут требовать помощи от Администрации на всех этапах
25	Профессионализм	+	профессионализм	_	неопытность, непрофессионализм на начальных этапах устраняется путем: - временного найма небольшого количества профессионалов, - выработкой ясных и прозрачных процедур для всех этапов согласования и строительства (в том числе и с помощью администрации)
26	последующая продажа построенных квартир	_	всегда продает (прибыль получат инвестор, почти всегда выводя ее из Троицка)	- ?	действительно, в дальнейшем возможны продажи, это плохо, т.к. возможны продажи НЕ жителям Троицка но при этом прибыль получает житель города, а не посторонний коммерческий «инвестор», что хорошо. Это легко проконтролировать и затем ограничить (сроком повторного участия в ЖСК)
27	возможен механизм дотирования очередников и коррекции миграции	-	при коммерческом строительстве решение проблем очередников лежит полностью на Администрации, особенно после введения аукционного механизма выделения земельных участков под коммерческое строительство.	+	Город может согласовать для ЖСК возможность частичной продажи квартир для целевых доплат очередникам -участникам ЖСК В этом случае очередь может уменьшаться очень быстро Возможен целенаправленный отбор и прием мигрантов- будущих членов ЖСК (решение принимается общим собранием ЖСК, например: продавать только программистам из МИФИ)
28	кого принимать в члены ЖСК (в соинвесторы при комм.стр.)	-	норм не существует, миграция в город неконтролируема, значительная часть жилья приобретается, как инструмент инвестирования на финансовом рынке и годами не заселяется с целью последующей перепродажи, создавая проблемы для ЖКХ.	+	Администрация в своих расчетах, прогнозируя численность мигрантов, исходит из нормы 30 кв.м. общей жилой площади на человека По, нашему мнению, на норму до 30 кв.м. вполне можно ориентироваться, как условие возможного членства в ЖСК.
29	комплексность застройки больших территорий района	-	в случае больших проектов и новых территорий нужен очень крупный инвестор или банк. такой субъект всегда будет диктовать свои условия взаимодействия для Администрации Например – Е-21, проблему автостоянок решает администрация, а не «инвестор», Ботаковское поле	+	очень легко расширить масштаб путем объединения нескольких ЖСК, которые в этом случае легко могут договориться по всем вопросам, поскольку существенно экономят на общих издержках проекта Администрация только "кидает призыв"

Проект Резюме (решение собрания)

1. Цель строительства жилья в городе Троицке – улучшение жилищных условий жителей Троицка. Решение любых других проблем посредством коммерческой продажи жилья должно рассматриваться, как продажа земли для решения этих задач.

2. В условиях ограниченного и исчерпываемого земельного ресурса в г.Троицке коммерческое строительство не только не может решить жилищные проблемы жителей города, но и существенно ущемляет их интересы.

3. Коммерческое строительство для свободной открытой продажи считать недопустимым в г. Троицке.

4. Вопросы, которые Администрация хотела бы решить, или сейчас решает с помощью коммерческого строительства, должны быть решаемы только в рамках программы муниципального строительства и строительства домов ЖСК, а также бюджетных средств.

5. В настоящее время не установлена процедура выделения земельных участков в соответствии с Положением о ЖСК.

6. Необходимо создать Координирующую Комиссию по реализации проектов ЖСК из числа представителей Администрации, Совета Депутатов, ЖСК.

7. Предлагаем провести референдум по поводу недопущения "коммерческого" строительства в г. Троицке.

8. Материалы совместного совещания (собрания) жителей города, представителей Совета и Администрации, представителей ЖСК, направить в Совет депутатов г. Троицка для разработки и принятия нормативных решений.

(Прим. Не обсуждался и не голосовался)