Концепция строительства жилья в г. Троицке

Улучшение жилищных условий жителей города является одной из самых серьезных социальных проблем Троицка. В очереди на улучшение жилищных условий стоит более 1000 семей. Еще несколько тысяч семей также нуждаются в жилье, хотя формально и не состоят в очереди. Имеется ряд ветхих домов, подлежащих сносу.

Ведущееся до сих пор в Троицке хаотическое жилищное строительство никак не решает эту проблему, а только усугубляет, расходуя ограниченный земельный ресурс с крайне низкой эффективностью, создает дополнительную нагрузку на бюджет, социальную и инженерную инфраструктуры, увеличивает порог дотационности городского бюджета, ведет к значительному увеличению количества автомобилей, находящихся в собственности жителей города, усугубляет проблему с нехваткой рабочих мест, создает неконтролируемую миграцию в город. Искусственно вздутые цены на коммерческое жилье превращает строительство жилья из способа решения социальной задачи обеспечения жителей города доступным и безопасным жильем, как это предполагается государственными программами, в банальный спекулятивный бизнес, зачастую пирамидального и криминального характера.

Сложившаяся ситуация с земельным ресурсом под жилищное строительство так охарактеризована Главой города В.В.Сидневым:

«Однако вынужден сообщить, что на сегодняшний день город не располагает свободными площадками для коммерческого строительства и не собирается заключать соответствующих договоров. Перспективные площадки под жилищное строительство на территории города находятся в федеральной собственности, и только Российская Федерация может определять условия инвестиционных договоров по коммерческому строительству на этих площадках.

Кроме того, если в городе появятся свободные муниципальные площадки под жилищное строительство, они будут в первую очередь выделяться под муниципальные дома и ЖСК для удовлетворения потребностей в жилье для жителей нашего города».

Обоснования принятия условий для коммерческого строительства

Городская территория зонируется при составлении Генерального плана под жилую застройку, исходя из критериев развития города - привлечение нужных городу специалистов, улучшения жилищных условий жителей.

Сейчас при осуществлении коммерческого строительства эти условия составления Ген.плана в части зонирования земли под жилищную застройку (улучшения жилищных условий жителей и привлечения нужных городу специалистов) практически не выполняется.

То есть, территорию, которую получает коммерческая фирма под коммерческую же застройку жилым домом, уже нельзя отождествлять с зоной, отведенной под строительство жилья в соответствии с Генеральным планом, разработанным ранее, исходя из перспективы развития города, так как в основном жильцами этих домов становятся иногородние граждане, не имеющие работы в г.Троицке.

Поэтому, земля, изъятая из "жилой зоны" и отданная под коммерческую жилую застройку, уже не может рассматриваться как заведомо бесприбыльное расходование "городского ресурса" для решения социальных задач города. Для неё должны быть назначены другие критерии - другая прибыльность и другая стратегия использования.

Территорию, выделяемую под коммерческую застройку, следует рассматривать, как "расходование городского ресурса под иные цели" (производство и т.д. )

Каждое решение о выделении площадок под коммерческое жилищное строительство должен санкционировать Совет, рассматривая обоснования необходимости данного строительства коммерческого дома, который одновременно обязан тут же сбалансировать это назначением новой жилой зоны для возможности выполнения первоначальных идей и требований, заложенных в Генеральном плане.

По-существу, коммерческая структура использует городской ресурс (землю) под производство коммерческого продукта (жилого дома) для продажи. Исходя из этого, данная коммерческая структура, обязана полностью компенсировать стоимость (с учетом упущенной выгоды или иного) всех потерь городу.

Кроме того, потребители (покупатели жилья), произведенного данной коммерческой структурой, нанесут городу убыток в виде нагрузки на городской бюджет и инфраструктуру города. То, что после покупки жилья они также становятся полноправными жителями города, сути дела не меняет. Убыток городу их присутствием будет нанесен.

Коммерческая структура, обязана компенсировать также и этот вид убытков.

Компенсация наносимых городу убытков обеспечивается внесением экономически обоснованных убытков в качестве составляющей в начальную аукционную цену земельного участка, определенного под застройку коммерческим жильем.

Учитывая вышеуказанное, принимаются следующие основные положения жилищной политики в г. Троицке:

1. Строительство жилых домов в г.Троицке ведется исключительно с целью решения жилищных проблем жителей города. Строительство жилья с иными целями считать недопустимым.

2. Улучшение жилищных условий жителей города преимущественно должно решаться путем муниципального строительства, составной частью которого является строительство домов силами ЖСК, созданными жителями Троицка.

3. Строительство домов ЖСК является социально-важной составляющей муниципального строительства жилья для жителей города.

4. Учитывая большой объем ведущегося и уже запланированного к строительству коммерческого жилья, планирование новых территорий под коммерческое строительство считать нецелесообразным.

5. Каждое решение о выделении площадок под коммерческое жилищное строительство санкционирует Совет депутатов, рассматривая обоснования Администрации необходимости данного строительства коммерческого жилья. До принятия положительного решения Совет, по представлению Администрации, обязан тут же сбалансировать это назначением новой жилой зоны для возможности выполнения первоначальных идей и требований, заложенных в Генеральном плане.

6. Администрация разрабатывает и вносит для утверждения Советом депутатов структуру и текущее значение начальной аукционной цены права аренды или начальную аукционную цену продажи земельного участка под коммерческую жилищную застройку. В структуре цены учитываются: дополнительная нагрузка на бюджет по обеспечению иногородним покупателям квартир благоустроенного спального района, нагрузка на социальную и инженерную инфраструктуры, рыночная стоимость земельного участка.

7. При согласовании строительства коммерческого жилья на земельных участках в черте города Троицка из земель, не являющихся муниципальными, в договоре с коммерческим застройщиком при согласовании должна быть предусмотрена экономически обоснованная выплата в бюджет города компенсации за дополнительную нагрузку на бюджет по обеспечению иногородним покупателям квартир благоустроенного спального района, нагрузку на социальную и инженерную инфраструктуры. Величина компенсации аналогична соответствующей составляющей аукционной цены земли, предусмотренной п.6 настоящей Концепции.

8. Выплата коммерческим застройщиком стоимости земли собственнику земельного участка определяется по договору с собственником земельного участка.

9. Администрация в срок до 01.06.2006 г. разрабатывает «Программу жилищного строительства г.Троицке на 2006-2010 гг.» и представляет для утверждения на Совет депутатов. Программа должна предусматривать ежегодное выделение площадок под муниципальное строительство жилых домов исходя из финансовых возможностей города по финансированию строительства жилых домов или долевого участия в строительстве, и потребности нуждающихся в улучшении жилищных условий платежеспособных жителей города, готовых к участию в долевом строительстве муниципальных домов (в том числе ЖСК).

10. Учитывая стратегическую направленность областной политики по строительству малоэтажного жилья, являющегося более комфортабельным и безопасным для жизни, небольшие сроки строительства, отсутствие у города необходимости аккумулирования больших финансовых средств для обеспечения строительства, возможность градостроительных согласований проектов на уровне города, преимущественно муниципальное жилищное строительство планируется с этажностью не выше 3-х этажей.

11. Администрация разрабатывает и предоставляет на утверждение Совета депутатов правила предоставления коммунальных ресурсов при строительстве муниципального жилья (технические условия).

12. Учитывая, что завершение нового Генплана г.Троицка потребует неопределенного времени, а свободных территорий под жилищное строительство, согласно действующего Генплана, находящихся в собственности муниципалитета нет, для обеспечения текущей потребности в площадках под строительство общественно-значимых объектов и муниципальное строительство жилья, в том числе домов ЖСК, Администрация города выносит на рассмотрение Совета депутатов для утверждения проект зонирования в рамках составляющей Генплана участки территории в зеленой зоне поселения (треугольник по ул. Дальней, Троицкая дуга…).

13. После проведения процедуры зонирования территории под общественно-жилую застройку Администрация проводит процедуру выведения соответствующего участка из Гослесфонда в тесном взаимодействии с ЖСК, которые предполагается разместить на данной территории.